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Kündigung nach unbefugter Untervermietung

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses liegt gem. § 543 II Nr. 2 BGB unter anderem dann vor, wenn der Mieter das Mietobjekt unbefugt, also ohne oder gegen die Erlaubnis des Vermieters, an Dritte überlässt. Das bedeutet zunächst, wer seine Wohnung untervermieten möchte, hierfür im Vorfeld keine Erlaubnis beim Vermieter einholt, riskiert eine außerordentliche Kündigung, jedenfalls nach vorheriger Abmahnung! Eine Kündigung kann dabei unter Umständen sogar dann gerechtfertigt sein, wenn dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis gem. § 553 BGB zusteht und damit eigentlich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Zwar hat der BGH mit Urteil vom 11. Juni 2014 – Az.: VIII ZR 349/13 den Begriff des berechtigten Interesses für die Untervermietung gem. § 553 BGB  zugunsten der Mieter geweitet. Mietern, denen die Zustimmung für eine Untervermietung zu Unrecht nicht erteilt worden ist, können vom Vermieter in Höhe der entgangenen Untermiete Schadenersatz verlangen. Als Beispiele für ein solches berechtigtes Interesse des Mieters gelten ein längerer beruflicher/universitärer Auslandsaufenthalt des Mieters, Verschlechterung der finanziellen Lage des Mieters, Verkleinerung der familiären Verhältnisse des Mieters. verweigert der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung zu Unrecht, also besteht ein berechtigtes Interesse für den Mieter, kann sich der Vermieter schadenersatzpflichtig machen.

Dies ändert allerdings nichts daran, dass der unbefugte Gebrauch der Mietsache eine Pflichtverletzung des Mieters darstellt. So sah das LG München I kürzlich eine außerordentliche Kündigung des Vermieters wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung des Mieters an Dritte als wirksam an, nachdem der Mieter trotz Widerruf der bereits erteilten Erlaubnis durch den Vermieter die Wohnung dennoch weiter untervermietete, den erteilten Widerruf damit ignorierte (LG München I, Urteil vom 27.01.2016, 14 S 11701/15).