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Kündigung des Mietverhältnisses auch bei älterem Zahlungsrückstand möglich!

Eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs muss nicht innerhalb einer „angemessenen Frist“ erfolgen. Ein Vermieter kann auch noch nach mehr als sieben Monaten, nachdem er von den aufgelaufenen Mietrückständen und damit von dem Kündigungsgrund erfahren hat, fristlos kündigen, so entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16.07.2016, Az. BGH VIII ZR 296/15.

Dabei lag dem BGH folgender Fall zugrunde: Die Vermieterin, eine katholische Kirchengemeinde, kündigte im November 2013 wegen eines Mietrückstandes mit den Mieten für Februar und April 2013 fristlos. Der Kündigung ging im August eine erfolglose Mahnung voraus. Nachdem die Mieterin nicht ausziehen wollte, erhob die Vermieterin im Ergebnis zunächst erfolgreich Räumungsklage. Die Mieter legten dagegen Berufung ein. Sie waren der Ansicht, die Kündigung sei nicht in „angemessener Zeit“ im Sinne von § 314 III BGB ausgesprochen worden. Nach mehr als sieben Monaten nach Entstehen des Kündigungsgrundes sei ein solcher verwirkt, als Mieter dürfe man angesichts des Zeitablaufs darauf vertrauen, dass  die Vermieterin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde.

Der BGH begründete seine Entscheidung so, dass § 314 III BGB nicht auf Mietverhältnisse übertragbar ist und damit die Kündigung wegen Zahlungsverzugs von keiner gesetzlichen Zeitspanne abhängig ist. Diese Vorschrift stellt eine allgemeine Regelung für Dauerschuldverhältnisse dar. Mietverhältnisse gehören zwar auch zu den Dauerschuldverhältnissen. Angesichts der Tatsache, dass es eigens geregelte Sondervorschriften für das Mietrecht gibt, ist § 314 III BGB, eine Vorschrift aus dem allgemeinen Schuldrecht, nicht auf die speziell geregelten Kündigungsvorschriften aus dem Mietrecht übertragbar.

Nach unserer Einschätzung ist dieses Urteil ausdrücklich zu begrüßen und auch rechtlich zutreffend. Dieses Urteil kommt nicht nur dem Vermieter zugute. Sondern kann sich auch positiv für Mieter auswirken. Denn dadurch muss sich ein Vermieter nicht der Gefahr des Wegfalls seiner Rechte ausgesetzt sehen, sondern kann bei Zahlungsverzug Geduld zeigen und sich beispielsweise als Alternative zu einer Kündigung mit dem Mieter um eine Lösung des Zahlungsrückstandes bemühen.